從6月開始，一路狂奔的深圳房價(jià)有點(diǎn)底氣不足了。6月27日，深圳一手房成交依舊有222套，不過均價(jià)已經(jīng)降到了13044元。上周六天的成交量維持在1411套的相對低位，成交均價(jià)只有13743元/平方米，對比月初成交量1829套、均價(jià)16541元/平方米的高位，本月底量價(jià)齊跌達(dá)兩成。

　　"房地產(chǎn)估計(jì)可能會(huì)有三五年調(diào)整期。"對此國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員王小廣認(rèn)為，中國房地產(chǎn)特點(diǎn)是投資性需求比較大，不是自住性消費(fèi)，這個(gè)特征使得行業(yè)大幅上漲或者大幅下跌，房地產(chǎn)調(diào)整可能會(huì)出現(xiàn)不止一輪反復(fù)，可能是好幾輪反復(fù)。

　　近期深圳投資客大幅增加。中原地產(chǎn)二手成交調(diào)查顯示，2009年1- 5月，自住性需求呈下降趨勢，投資性需求由8%攀升至14%，接近2007年高峰占比。

　　高處不勝寒深圳房價(jià)下挫

　　成交量已是17周最低值

　　高處不勝寒!

　　前期高歌猛進(jìn)的深圳房價(jià)從6月開始有些后繼乏力。

　　從6月開始，一路狂奔的深圳房價(jià)有點(diǎn)底氣不足了。據(jù)記者對上周(6月22日-6月27日)深圳樓市的統(tǒng)計(jì)，深圳一手房市場共成交1411套，與前一周(6月15日-6月21日)的1416套基本持平，最近幾周成交量一直在低位徘徊。

　　價(jià)格方面，成交均價(jià)從上周的一手房均價(jià)14815元/平方米下降到13743元/平方米，降幅高達(dá)一成。

　　早有一些跡象引人關(guān)注。從6月以來，在一片"叫好"聲中，深圳的樓市不斷調(diào)整。在前一周，深圳一手房市場共成交1416套，環(huán)比下降13.9%；同時(shí)，成交均價(jià)為14815元/平米，環(huán)比下降0.9%。

　　本月初深圳一手房成交量一度達(dá)到1829套，均價(jià)16541元/平方米，這樣算來，近期成交量和均價(jià)與6月的高點(diǎn)對比，量價(jià)齊跌高達(dá)兩成。

　　從更長的時(shí)間觀察，深圳去年11、12月份是2008年成交的高峰，其間的平均周成交面積和金額分別為14.6萬平方米和16.9億元，成交放量的2007年上半年平均周成交面積和金額分別為14.9萬平方米和17.4億元。2007年1月周成交量最高峰時(shí)為19.9萬平方米。最近兩周的成交面積相對前期繼續(xù)有所回落，特別是6月15日-6月21日，是過去17周的最低值。安信證券認(rèn)為，這個(gè)問題很值得關(guān)注，具體原因?qū)⑦M(jìn)一步調(diào)研。

　　從成交情況觀察，6月成交主力在龍崗區(qū)也是拉低房價(jià)的原因，6月的龍崗的成交量占到全市的三四成，而龍崗的房價(jià)一般只有八九千元，深圳市區(qū)的房價(jià)則難以松動(dòng)。

　　深圳樓市的脆弱

　　有多少泡沫在醞釀

　　對于深圳樓市的高位回調(diào)，很多業(yè)內(nèi)人士不以為然。但不容否定的是，這反映了深圳樓市的脆弱。

　　"房地產(chǎn)根本就沒有調(diào)到位的情況下，為什么量價(jià)齊升？"國家信息中心專家委員會(huì)委員高輝清的疑惑也是大多數(shù)老百姓的疑惑。深圳的房價(jià)調(diào)整更是如此。

　　高輝清認(rèn)為，很多情況下，這種價(jià)格的反彈是一個(gè)反常的行為，是房地產(chǎn)商自己做的事，它的理由就是未來要通貨膨脹，你要持有實(shí)物資產(chǎn)，這樣就使價(jià)格不斷上升。還有消費(fèi)心理的問題，還有假按揭，找一些熟人、關(guān)系戶來購買，通過銀行融資給企業(yè)，雇一些農(nóng)民工來排隊(duì)，使得價(jià)格上去了，這些現(xiàn)象不正常，會(huì)帶來很多風(fēng)險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)商認(rèn)為現(xiàn)在因?yàn)橛型�脹預(yù)期，所以要買房子保值。高輝清認(rèn)為，從歷史上來看，這個(gè)理由基本上是不成立的，第一可以看到現(xiàn)在美國的房子還是在不斷地下跌，而且還會(huì)認(rèn)為，最少跌到明年底，為什么美國不保值，中國就要保值，而且中國房地產(chǎn)價(jià)格比美國還要高，保一個(gè)價(jià)格高的房地產(chǎn)，這不成立。美國在七十年代，那時(shí)候黃金價(jià)格漲得非常高，但是房地產(chǎn)價(jià)格基本上是平穩(wěn)的，扣除物價(jià)以后基本上沒有漲，從這個(gè)理由來看，之所以房地產(chǎn)價(jià)格這么大幅度漲價(jià)，這里面可能存在投機(jī)行為，換句話說就是存在泡沫。

　　對于房地產(chǎn)泡沫問題，瑞信董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析師陶冬近日接受觀點(diǎn)地產(chǎn)訪問時(shí)表示，今天的房地產(chǎn)價(jià)格根本就不應(yīng)該是按照目前的這種幅度來上升。但是人們沒有看到的另外一面是流動(dòng)性泛濫，資金成本極低。如果要是說年初的成交量回升是剛性需求造成的，那我相信下半年拉動(dòng)房地產(chǎn)繼續(xù)上升主要是來自熱錢，來自炒作。

　　投資客助長深圳樓市虛火

　　三大風(fēng)險(xiǎn)制約房地產(chǎn)發(fā)展

　　不錯(cuò)，深圳房地產(chǎn)的炒作已經(jīng)開始，投資客的興風(fēng)作浪加大了深圳房地產(chǎn)的波動(dòng)，也使得6月的樓市如此地起伏。

　　"相對于第一季度，第二季度買房子的人群中，投資者的數(shù)量明顯有所上升。5月投資客比例大約增加了5%以上。"深圳中原總經(jīng)理李耀智指出，在今年1～3月購房者買房主要還是自用，但是從4月開始買房者則多為投資者。

　　高檔住宅為投資的首選。"與前期成交集中于普通住宅市場相比，近期投資客入場則帶動(dòng)別墅市場成交活躍。代表項(xiàng)目有圣莫里斯、純水岸等，單價(jià)都在4萬元/平方米以上。"中原集團(tuán)地產(chǎn)研究中心高級研究主任瞿安新透露。

　　國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員王小廣認(rèn)為，中國房地產(chǎn)特點(diǎn)是投資性需求比較大，不是自住性消費(fèi)，這個(gè)特征使得行業(yè)大幅上漲或者大幅下跌，所以房地產(chǎn)調(diào)整可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)反復(fù)，而不是一輪反復(fù)，可能是好幾輪反復(fù)。

　　"房地產(chǎn)估計(jì)可能會(huì)有三五年調(diào)整期。"國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員王小廣認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)未來的復(fù)蘇，就看最終房地產(chǎn)能不能真正走向一個(gè)穩(wěn)定的，而不是大起大落的狀態(tài)。

　　目前房地產(chǎn)面臨著三大風(fēng)險(xiǎn)。國都證券研究員鄒文軍認(rèn)為，房地產(chǎn)可能面臨信貸政策收緊的風(fēng)險(xiǎn)。此次的房地產(chǎn)迅速復(fù)蘇離不開寬松的信貸優(yōu)惠政策。當(dāng)前，商品房價(jià)格愈漲愈烈，漲幅過高后有可能再度縮緊房貸優(yōu)惠政策。

　　第二個(gè)是產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)。商品房價(jià)格漲幅過高后，可能抑制投資和投機(jī)的產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)，如物業(yè)稅。最后一個(gè)是居民收入明顯下降的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)衰退處于較長的恢復(fù)期，居民收入明顯降低，使得購買力明顯下降。全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)對居民收入的影響已經(jīng)開始顯現(xiàn)，由此降低未來收入預(yù)期，降低居民商品房購買力，對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生不利影響。

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